【収益】金融機関からの 資金調達

先日、収益マンションオーナーから売却の相談がありました。

 

 

場所は、大阪市阿倍野区阪南町4丁目。

構造は鉄骨造の7階建。

昭和59年築の築後35年経過。鉄骨造の耐用年数34年を超過した建物です。

検査済証は無。

容積率も超過していました。

 

 

家賃収入は105万円。

平成29年に1億3千万円現金で購入。

売主は堺市在住。

他にも堺市に3棟収益マンション(新築、サブリースを含めて)を所有。

 

 

売却理由としては、阿倍野区は地価が高いのでモノ(収益物件)自体が高い。

資本もそこそこ投下している。

今後は、なるべく投下資本が低く、利回りの良いものに資産を移していきたいとのこと。

 

 

売主の希望は、将来サ高住や築浅のものに資産を組み換えたい。

また、売却価格が、購入した時の金額1億3千万円以上。

購入時から売却までの家賃収入を利益としたいとのこと。

 

 

仮に、1億3千万円で売却した場合、表面利回りは約8.5%。

阿倍野区というブランドを考慮に入れると、お値打ち感があるわけではないが、相場と価格が乖離しているわけではない。

 

 

ただ問題は、この収益マンションの担保評価で金融機関の資金調達が可能かどうか。

買主側から見て1億3千万円で購入するとなると金融機関からの資金調達が必要になってきます。

お客の希望通りの資金調達ができなければ、多額の現金を用意しなければならない。

仮に購入できるだけの現金があったとしても、このような担保評価の低いモノ（収益物件）を好んで購入するどうかはわかりません。

 

他にも出回っている物件があり、数ある選択肢の中から条件の良いものお客は選びます。

価格が割安感があるか利回りに魅力的でない限り、早期売却は微妙です。

 

 

収益マンションの買手は、おおかた金融機関からの資金調達を購入の条件にしています。

金融機関が融資する際しての収益不動産のチェックポイントはこうです。

 

 

１．建物の耐用年数(鉄筋コンクリート47年、鉄骨造34年、木造22年）

２．建ぺい率，容積率を超過していないか？

３．検査済証の有無

４．入居率

５．家賃収入など

 

 

まず、耐用年数を超過している建物は担保評価が低くめ。

残存年数が比較的あるマンションに比べると、圧倒的に購入費に対する自己資金の割合が高くなります。

 

 

また、建ぺい、容積率オーバーも都市銀行は嫌がります。

建ぺい率超過については、地元の信用組合や信金でもほぼ無理。

容積率超過は、1.2倍以内の超過範囲なら地方銀行でなんとか対応してくれるところあるようです。

 

更に、検査済証がないということは、行政の完了検査を受けていない不動産。

つまり、違法建物である可能性が高い不動産になります。

違法性のある不動産と建築基準法に適合した不動産。

金融機関の担保評価に差があるのは明らかです。

さて、このマンションですが結局運よく売却できました。

ナント、全て現金で購入してくるお客さんが見つかりました。

それも満額で（笑）。

 

 

買手は東京の収益オーナーです。

東京では条件の良いモノ（収益物件）が見つからないため、大阪にまで手を伸ばしているとこと。

東京と大阪では相場も違いますし、同じオーナーでも考え方が異なります。

最近ではコロナ渦の影響で市場にお金がダブつき投資家は不動産投資に目を向けています。

 

 

収益案件は地元の投資家だけに限らず日本全国の投資家に告知することが肝要であると改めて感じました。

 

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