オーナー様の資産価値を高めていく
ご提案をいたします

  • 収益不動産の購入や売却
  • 資産の組換え
  • 保有している土地の有効活用
  • リーシングや建物管理等 など

財産管理と資産承継の
2つの側面から分析いたします!

収益不動産の購入

優良な収益物件の選び方

まず、注意すべきは「手取りの利回り」です。「実質利回り」「ネット利回り」とも呼ばれ、所有者が受け取ることのできる利益のこと。この数値は「(実質年間家賃収益額−諸経費)÷物件額×100」の式で割り出すことができます。
物件情報は、売主や仲介会社から提示されることもあります。
ただし、一般的に不動産ポータルサイトや不動産会社から提示される利回りは、諸経費を引いていない「満室想定利回り」であることが多いので注意が必要です。

次に、物件の築年数もチェックしておきましよう。築年数が古い物件だと、近い将来、修繕費が必要になる場合もあります。その場合の資金はオーナーが払うため、購入検討時から修繕費用を加味した資金計画が必要となります。

さらに、物件周辺の環境も重要です。近くにコンビニやスーパーはあるか、駅からの距離は何分か、墓地や繁華街といったものの存在が、物件価格に影響を与える場合もあります。現状だけではなく、今後の発展も考慮しておくと良いですね。今は寂しい立地であっても、近い将来、駅やショッピングモールが出来れば物件の価値は大きく変化する可能性があります。

弊社は、将来を見据えた優良な収益物件の
斡旋をしております。
是非、ご相談ください。

お気軽にお問い合わせください。0774-34-0838営業時間:10:00 – 19:00 [ 水曜定休 ]           ※FAX・E-mailは24時間受付                       FAX:0774-34-0896 E-mail:info@heianjisho.com

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収益不動産の売却

収益物件を手放すとメリットが生まれるタイミング。

収益物件のベストな売却時期は、大規模修繕が行われるときです。
どんな物件でも外壁塗装やエレベーターの修理といったように、定期的に大規模な修繕が必要ですが、そんなときは売却を見極めるチャンスです。

予測売却益と修繕費用を見比べて修繕費用の方が高い場合は、売却した方が最終的な出費が少なく済むでしょう。

次に、満室のタイミングもおすすめです。
所有しているマンションやアパートが満室になると、その物件の競争力が高まって、より高い値段で取引できます。

また、物件価値が上昇しているタイミングを見逃してはいけません。
景気回復や物価上昇など、何らかの理由によって物件の価格が上がっているときは、高額売却できる可能性が高いです。
普段から基準地価や公示地価を確認しておくと、そのタイミングに気づきやすいでしょう。

収益物件は安定した収入を得るための手段として人気ですが、管理の仕方次第でデメリットも生まれてしまいます。
もし、そのような状況になってしまったら、信頼できる不動産業者に相談することをおすすめします。

収益不動産の売却に関することは
弊社までご相談下さい。

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資産の組換え

資産価値の下がった収益物件、利用価値の低い土地、使わなくなった別荘といった資産は、相続税評価額に見合わない資産価値(評価額以下の存在価値)となっていることが多いものです。

不動産や金融資産を上手く組み合わせ、状況を改善することで相続対策や資産収益の改善に繋がることが多い為、資産の組み換えを検討する必要があるのです。

しかし、資産の組み換えには不動産や税についての知識が必要になりますから、信頼できるプロの助けが欠かせません。

価値の低い不動産は、組換えるべし!

資産価値の低い不動産とはどんなものでしょうか。

わかり易く具体例を挙げてみましょう。

  • 駅から遠く、利便性が悪い場所にある不動産
  • 建物がボロボロで人に貸せない収益物件、又は住宅
  • 周辺環境に問題がある土地(墓地・騒音施設・高圧線等)
  • 使っていない山林や畑

この他にも多様なケースがあると思いますが、このように、様々な理由によって資産価値が低下している不動産は多く存在しています。

このような資産を売却して現金化したり、売却した現金で優良な収益物件等を購入したりするわけです。

固定資産税だけを払っている遊休土地は、活用しやすい土地に組み換えを行うことで、大幅に資産価値が高まることがあります。

資産価値が高い土地はどうする?

資産価値が高い土地でも、組み換えによって更に資産価値が上がる場合があります。

例えば、等価交換に近い価格で今後人気が見込める立地のマンションに買い替えたり、築年数の浅い物件に買い替えたりすることができる場合があるからです。

あらゆる角度から検証し、少しでも特になる投資対象があれば、組み換えを検討するのが資産価値を維持するコツと言えます。

資産の組み換えの基本的な考え方は、収益性の低い不動産を処分して収益性の高い不動産を手に入れることです。

現金化するだけでも節税になる場合がありますし、相続対策としても大きな効果が期待できるケースがあります。

資産の組換え相談は
弊社までお気軽にどうぞ。

お気軽にお問い合わせください。0774-34-0838営業時間:10:00 – 19:00 [ 水曜定休 ]           ※FAX・E-mailは24時間受付                       FAX:0774-34-0896 E-mail:info@heianjisho.com

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保有している土地の有効活用

利用しない不動産を放置していても土地や建物は固定資産税などのランニングコストがかかります。無駄な支出だけが発生している状況を改善する必要があるでしょう。

そこでおすすめするのが不動産を有効活用するという方法。

そのような不動産を活用するには、不動産の立地条件や広さから実現可能な手法を調査、建物が建っている場合には、リフォームや解体にかかる費用を調べ、それぞれのメリット・デメリットを比較検討することが大切です。

例えば、賃貸需要の少ないエリアであっても、周辺の施設状況によって駐車場の需要が多い場合や、住宅地であればコインランドリー経営が適している場合があります。それぞれの土地や建物の実態を調査し、それぞれのシミュレーションを行うようにしましょう。

不動産の有効活用方法は多数ありますが、メリットとデメリットがあります。失敗するリスクを未然に防ぐためにも事前にそれらをしっかり理解することが重要です。

不動産の有効活用方法の事例として、主に以下の5つが挙げられます。

1.賃貸マンション経営

賃貸経営を始めるという方法は、代表的な不動産の有効活用方法の1つです。

固定資産税や相続税は、自身の居住用として所有するより賃貸用として貸し出す方が少なく抑えられる可能性があります。

ただし、賃貸用として貸し出した場合は、借りている人の権利が重視され、入居者を退去させてもう一度自分が住む、ということは自由にできなくなるので注意が必要です。

また、賃貸経営では家賃収入が保証されているわけではありません。賃貸需要が期待できない不動産は、賃貸経営を始めても、空室で家賃収入を得られない可能性もあるということを覚えておきましょう。

2.駐車場経営

土地の有効活用の方法には、駐車場経営を始めるという方法が挙げられます。数台であれば土地が広くなくても問題なく行うことが可能です。

整地が完了している土地の場合や月極駐車場の場合は、比較的に少額で駐車場経営を始めることが可能です。

しかし、建物が残っている場合は解体費用、コインパーキングの場合は設備の導入費用などの初期投資がかかる場合もあります。

3.コインランドリー経営

駐車場経営以外にも、土地の有効活用の方法としてコインランドリー経営が挙げられます。駐車場より広いスペースが必要になるため、ある程度の土地の広さが求められます。

コインランドリー経営に必要な設備を導入した後は、賃貸経営などと比較して常時管理している必要はありません。手軽に運営しやすいと言えます。

しかし、コインランドリー経営には、建物を建設する、設備を導入する費用がかかります。初期投資が多くかかるにもかかわらず、得られる収入が少ない可能性もあるため、しっかり現地調査を行ってから経営を始めましょう。

4.太陽光発電

比較的リスクの少ない有効活用方法として太陽光発電を始めるという方法が挙げられます。狭い土地でも始めることが可能ですが、効率良く発電するにはできる限り広い土地の方が良いと言えます。

太陽光発電は、天候の影響を受けるものの、賃貸経営のように空室リスクを伴わないため、安定した収入が期待できます。また、ランニングコストが賃貸管理と比較しても少額であるメリットもあります。

しかし、太陽光発電を始めるには初期投資が多くかかるので注意が必要です。また、電気の買取価格が年々下がっており、利回りが低下しているという点にも注意しましょう。

5.トランクルーム経営

空き地の有効活用として他にもトランクルーム経営を始めるという方法が挙げられます。コインランドリーと同じく、ある程度の土地の広さが求められます。

トランクルーム経営を始める際は、経営に必要なコンテナを購入する費用がかかりますが、コインランドリー経営と比べると初期投資を抑えることが可能です。

また、コンテナを設置した後は、常時管理している必要はないため、手軽に運営しやすいと言えます。

しかし、トランクルームは駐車場やコインランドリーと比べると、賃料収入が少なく、大きな利益を上げることが難しいデメリットがあります。また、トランクルーム経営を始めても、契約に至るまでに時間がかかる可能性が高いという点に注意が必要です。

土地の有効利用は弊社にご相談ください。

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リーシングや建物管理等

弊社は、ビルやマンションのオーナー(所有権者)様の最大ニーズ・至急命題である、テナント誘致・居住者入居に関して、賃貸管理業務と建物管理業務を融和させた「リーシングマネジメント」サービスをご提供しております。

以下5つがメイン業務となります。

1.テナント誘致業務(募集条件設定・誘致企画)

ビルの規模・築年数、立地エリアと周辺相場、成約状況の情報を加味して、テナント募集の企画を立案し、募集条件(賃料・共益費・更新料・保証金・保証金償却費)を設定し、賃貸借契約書雛形とともに、オーナー様へご提示します。

2.契約業務(仲介・更新・条件変更・解約交渉)

募集条件をもとに、テナント募集活動を実施し、当社情報(既存顧客・新規顧客)を駆使して、紹介・物件案内・契約交渉を不動産業者と提携して展開します。

また、オーナー様の承認を得たうえで、契約条件を確定させ、賃貸借契約書を作成し、契約を締結します。なお、オーナー様代理として更新・条件変更・解約の窓口交渉を行います。

3.テナント対応業務(要望・クレーム対応)

テナントからの賃貸借契約及び建物管理に関する要望・クレームを受け付けて、対応・処理・ご報告します。

4.代行業務(賃料等請求・収受・督促)

毎月、賃料・共益費及び検針積算した光熱費の請求書を作成、テナントに送付して、収納業務を実施し、滞納の場合は督促収受を行います。

5.建物管理業務

当社もしくは適宜契約した外注業者による、日常・定期の建物保守点検を総括・実施し、必要な修繕・特別作業をお見積り、ご提案して施工します。

建物管理・リーシング相談は弊社まで

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