【収益】収益マンションを売却するタイミング
天満橋のスタバから
西成区の収益マンション地主さんからこんな質問を受けました
「このマンションの売却のタイミングってどう思う？」
なるほど。
地主さんは「いつ売却すれば一番得なのか？」を常に考えております。
オーナーさんの売却理由の多くは…。
- 投資資金を回収できたら。
- 築年数が経過してきた。大規模修繕タイミングで。
- 不動産価値が上がったから。
- 退去者が多くなってきた。
- 家賃収入が値下がり始めている。
その他、いろいろあると思います。
私の考えはこうです。
「耐用年数の残年数が残ってるうちに売却してしまう。」
その理由は、金融機関からの調達です。
収益マンションを現金で購入する人は別ですが、ほとんどの地主さんは、購入資金の大半を金融機関から調達します。
耐用年数を超過した建物に金融機関は融資をためらう傾向があります。
残年数が残っていないと金融機関としては担保価値がないと判断しています。
また、ほとんどの金融機関が耐用年数の残年数が10年しか残っていなかったとしたら、10年間で全額返済を求めてきます。
残年数が10年と20年では返済額も異なります。
残年数が多いほど毎月の返済額は少なくなるわけです。
耐用年数は建物構造によって年数が異なります。
鉄筋コンクリート造47年、鉄骨造34年、木造は22年です。
鉄筋コンクリート造なら、築30年超える前に売却してしまうのが理想ではないでしょうか？
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