【共有】弁護士は最後の最後の手段！

天満橋のスタバより

宇治市木幡平尾の中古テラスの売却の相談がありました。

 

この物件は5人の共有名義。

もともと相談者の父と叔父2人の共有名義でしたが、父が他界し、相談者と相談者の兄弟2人が父の持分を相続したとのこと。

 

相談者の父は早くに再婚されたようです。

本来、相続権は再婚した配偶者にもありますが、子供達のみで持分を相続できたようです。

 

また、その弁護士に聞いた土地評価は、3,000万円。

叔父さんとは幼い頃からずっと疎遠になっており、顔すら覚えていないとのこと。

 

相談者と兄弟2人は売却を希望していました。

兄が知り合いの不動産業者に相談したところ、持分だけでも売却できるということを聞いたようです。

 

問題は「持分価格」です。

 

その話を聞いたご相談者様は持分のみを売却しても持分価格で売却できると思っていたそうです。

ご自身の持分割合が9分の1。

評価額3，000万円の9分の1。

つまり、約333万円で売却できると。

 

 

残念ですが、そうはいきません。

持分のみの売却相場は持分割合の1割。

よっぽど良い条件で2割が限度です。

 

相談者のケースでは評価額が3000万。

持分割合が1/9の333万。

したがって33万円～66万円程。

 

相談者は唖然とされていました。

 

でも、仕方ありません。

持分のみを購入する側の立場で考えていただければわかります。

なぜなら、持分だけを購入したとしても何の活用もできないからです。

 

売却(処分)するには持分者全員の同意が必要。

使用収益するにも過半数の同意が必要です。

つまり、他の共有者に同意してもらわなければ何もできないのです。

 

そして、持分のみを買う購入者は、間違いなく不動産業者。

マイホーム希望の一般の方が持分だけを買うことはまずありえません。

では 、不動産業者は持分を購入後どうするのか？ですが、

初めに他の共有者に交渉します。

 

その交渉内容は、

1.他の共有者の持分を買取る

2.他の共有者に購入した持分を売却する。

3.他の協力して第三者に売却する。

4.これは最終手段。他の共有者と折り合いがつかなかった場合は、裁判です。

「共有物分割請求」といいます。

 

裁判を提起して競売にかける。

競売で落札されたらその配当を持分割合に応じて受けとる。

 

いずれにせよ購入した業者は業者に損はありません。

評価格の1/10の価格で購入しているわけですから。

 

「お金なんてどうでも良い。複雑な権利関係を解消したい。」

 

というご意向なら持分の売却も良いかと思われます。

すぐに解決できます。

弊社も持分の買取りします。

 

逆に、「親から相続した財産。少しでも高く売却したい。」のなら

 

一番良い方法は、土地建物全体をまるごと高値で購入してくれる人を見つけ、他の共有者と協力して売却することです。

 

これしかありません。

 

そのようにお伝えしたところ

実は、兄弟間で弁護士を依頼して叔父さん2人に交渉を持ちかける相談していたとのこと。

 

ちょっと待ってください。

いきなり弁護士は間違いです。

なぜなら、交渉事に弁護士を介在させるのは揉めに揉めに揉めた場合のみ。

 

弁護士は最終手段です。

初めから弁護士に依頼するのは喧嘩を売っているようなもの。

 

まずはご自身で話し合いをすることが先決。

叔父さんに直接思いを伝えてみてはどうですかと提案しました。

 

案外叔父さんも売却を望んでいるかもしれません。

叔父さんに持分を買取ってもらう方法もだってあります。

 

とにかく話し合ってみることが大事。

 

もう一度言います。

弁護士は最終手段

とにかく基本は話し合いです。

 

 

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