空き家トラブル解決策や
再生方法をご提案いたします
- 空き家の活用・処分方法を知りたい。
- 空き家問題の解決、空き家の活用等で悩んでいる。
- 実際に空き家があるが、どう管理・活用してよいか教えてほしい
など
上記のようなご相談はもちろん、
疑問や悩み事などなんなりとご相談ください。
ご相談は無料です。
お気軽にお問い合わせください。京都0774-34-0838営業時間：10:00-19:00 [ 水曜定休 ] ※FAX・E-mailは24時間受付 FAX：0774-34-0896 大阪事務所 TEL:06-6568-9203 FAX:06-6568-9204 共通E-mail：info@heianjisho.com
お問い合わせはこちら メール送信・FAX査定依頼シート空家の増加に至る社会的背景
人口減少や急速な高齢化等、社会全体の目まぐるしい変化により国内の空き家の数が年々増加しています。
総務省統計局の「住宅・土地統計調査」によると、直近の2018年（平成30年）版では、空き家の数は848万9,000戸に上り、前回2013年の調査に比べて29万3,000戸増加しました。総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.6％で、過去最高。また、管理されていない放置状態の空き家が急増しています。
空家を所有するに至った経緯
空き家を所有するに至った理由として最も多いのが「相続」（54.6％）です。
しかも、相続で取得した空き家の17.8%で、登記または名義変更が行われていません。
その理由は、過去に遡って未登記のため、当事者が多過ぎて登記ができないケースが多いのではないかと言われています。他にも、相続人同士のトラブル、相続人に認知機能が低下している人がいるなどの理由から遺産分割協議がまとまらず、登記の手続ができないといったケースが考えられます。
また、家屋を取り壊すことで固定資産税等が「更地になると固定資産税が約6倍になる」という特例があるからです。税金の支払いが増えるために解体せずにそのまま放置しておこうということです。
空き家をどうするか、現状で考えられる対策
相続により譲り受けた実家など、今後活用する予定のない空き家については対策が必要です。
空き家を放置することによるデメリットがあるからです。
一番有効な対策は、「空き家にしない」こと。
つまりは、
活用する（誰かが居住する、借家として賃貸する）
もしくは
売却（処分）する。
このどちらかになります。
空き家がもたらす７つのデメリット
それでは、空き家を放置し続けることは、大きなリスクを被り、様々なデメリットがあります。
倒壊や火事により所有者が責任を問われるリスク
- 家屋が倒壊したり屋根材が飛散したりして、周辺の家に迷惑をかけてしまう
- 害獣や害虫の拡散源となって公衆衛生を悪化し、地域の景観を損なってしまう。
- 不法投棄、不法侵入や不法占拠、放火など犯罪の温床にもなりやすい。
地価の下落
空家の増加は、景観や街のイメージ悪化につながります。それは、人口減少を加速させます。空き家の増加に伴う人口の減少は、そのエリアの土地相場を下落させます。
維持費の支払い
空き家となっても、定期的な通気や換気、雨漏りの確認、屋内や周辺の清掃、除草・除雪作業、郵便物の整理などの管理が必要になります。その下水道や電気などを維持しなければならない可能があり、そうなれば水道光熱費の負担も生じます。
資産の減少
人が住んでいない空き家は、想像以上に老朽化が早く、定期的に手入れをしないとあっという間に傷んでしまいます。通風や通電を怠れば、湿気や結露などにより家の傷みが進み、カビが発生する原因にもなります。また、通水をしないことで流し台やトイレから害虫が侵入してくることも多く、注意が必要です。
固定資産税等の支払い義務
放置期間、固定資産税等を毎年払い続けなければならなくなります。期間が長ければ長いほど、支払う税金が増え続けるだけ。
また、土地の価値は変動します。価値の下落は勿論、現状維持でも税金分だけ損をします。
ということは、土地の値上がりを見込めなければ年々損をし続けることになるのです。
「空き家対策特別措置法」で空き家の管理が義務化
自治体は、放置空き家の増加に歯止めをかけるべく、2015年5月26日からは「空き家対策特別措置法」が施行され、空き家の適切な管理が義務化されました。「特定空き家等」の指定を受けると、管轄地の自治体は「指導」→「勧告」→「命令」の順番で、後に行くほど強くなる行政権を発動できるようになります。
「勧告」を受けると、先の固定資産税の特例が適用されなくなり、さらに勧告に従わないと「命令」が出され、これに違反すると50万円以下の罰金が科されます。「命令」後も状況が改善されなければ、自治体が所有者の代わりに家屋を解体するなどして所有者にその代金を請求する、「行政代執行」が行われる可能性があります。
火災保険
火災保険で気を付けたいのは、空き家になったことを保険会社に伝えず、親名義での契約をそのまま続けているようなケースです。その場合、いざ火災が起きたときに保険金が支払われない可能性があります。また、空き家になった後の加入は条件が厳しくなり、「住宅物件」ではなく、保険料の高い「一般物件」での契約になることもあります。
身内の誰かが住む、又は借家として貸す予定がなければ
売却（処分）するのが得策です。
将来にわたっても住む可能性のない空き家を相続するようなことがあったら、売れるのであれば、早めに売ったほうがいいでしょう。
また、2023年末までの売却は、条件を全て満たせば「空き家売却時の3,000万円の特別控除」が利用できます。
売却によって得た譲渡所得から3,000万円までを控除できます。譲渡所得が3,000万円以下なら実質非課税です。
処分の方法としては、自治体には「空き家バンク」という制度があるところも多く、不動産を探している人とマッチングしてもらえます。また、空き家の隣近所に住む人に、割安な価格で引き取ってもらうのも現実的な方法です。
有効な空き家の再生
空き家を有効に活用したり処分するためには、さまざまな問題をクリアする必要が出てきます。相続、税務、権利関係などの諸問題を各専門家の連携や専門知識で解決し、空き家を最も有効に活用する方法をご提案します。
弊社では、空き家に関するお客様のお悩みに専門家の立場でアドバイスし、売却、賃貸、転用、自己利用など最良な活用の方策をご提案します。空き家再生アドバイザーは空き家を有益な資産として再生するためのお手伝いをいたします。
遠方で空き家対策に踏み出せない、誰に相談してよいか悩んでいる、という方、問題を深刻化させる前に、ぜひご相談ください。
相談料は無料です。
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